facebook  twitter

Stanje i uzroci neformalne gradnje u crnoj gori

08 Maj 2018
1171 puta

Nastanak i razvoj bespravne gradnje u Crnoj Gori, posljedica je raskoraka između realnih potreba za stanovanjem sa jedne te stambene ponude i tražnje sa druge strane, uz njihovu istovremenu neusaglašenost kroz stambene, zemljišne, prostorne i razvojne politike. U crnogorskoj praksi, ovakva gradnja je u prvom redu rezultat vrlo rigidnih zakona i planske regulative, koji su propisivali visoke standarde gradnje i korišćenja prostora, u uslovima slabih kapaciteta za njihovo sprovođenje.Sa nešto manjim intenzitetom, nelegalna gradnja se počela javljati još 70-godina prošlog vijeka, uglavnom u gradovima koji su zbog mogućeg zapošljavanja bili migracioni cilj stanovnika provincije (neformalni objekti osnovnog stanovanja), te gradovima na primorju (vikendice ili kuće sa aprtmanima za izdavanje gostima tokom turističke sezone). U periodu 1991-2001 dinamika gradnje ovakvih objekata se višestruko povećala idući ka eksplozivnoj fazi koja je uslijedila u periodu nakon 2000. godine.

 

UZROCI NEFORMALNE GRADNJE

Uzroci neformalne gradnje u Crnoj Gori su različiti, i mogu se generalno podijeliti na unutrašnje i spoljašnje uzroke.

Unutrašnji uzroci se odnose na neadekvatnu stambenu i zemljišnu politiku, nerazvijene modele legalizacije gradnje, neadekvatan sistem i koncept urbane gradnje, ograničenu ponudu građevinskog zemljišta, neriješene vlasničke odnose na njemu, na skupe i dugotrajne procedure za dobijanje građevinske dozvole, itd.

Spoljašnji uzroci su: demografski pritisak, nagli priliv stanovništva iz ratom zahvaćenih prostora u okruženju, višedecenijska ekonomska stagnacija, politički motivisano tolerisanje, slabi administrativni kapaciteti, korupcija i monopol, itd.

VELIČINA PROBLEMA

Prema podacima Uprave za nekretnine iz 2011. godine kada je u pripremio bio Zakon o legalizaciji neformalnih objekata, na teritoriji Crne Gore je registrovano 39.922 bespravno sagrađenih objekata Prema nezvaničnim podacima, pretpostavka je da je broj bespravno podignutih objekata u Crnoj Gori znatno veći, te da se može računati na podatak od preko 100.000. Ovakav raskorak između zvaničnih i nezvaničnih podataka, posljedica je činjenice što je u prethodnom periodu Uprava za nekretnine uknjižbu ovih objekata vršila najčešće na zahtjev vlasnika neformalnog objekta.

Najveći broj bespravno podignutih objekata se nalazi u Podgorici. Tako je prema podacima Uprave za nekretnine, na teritoriji Glavnog grada – Podgorice, tada bilo upisano 16.382 bespravno podignutih objekata, ukupne površine u osnovi 1.285.665 m2 ili prosječno 78,48 m2 po objektu u osnovi. Od ukupnog broja objekata izgrađenih suprotno zakonu, etažno je bilo razrađeno 15.187 objekata, ukupne površine 1.984.061 m2 ili prosječno 130,64 m2 po objektu. Među graditeljima bespravnih objekata najbrojniji su oni koji ove objekte grade u cilju rješavanja vlastitih stambenih potreba (objekti osnovnog stanovanja), poslije čega slijede objekti koji se grade u cilju sticanja profita, zatim za poslovanje i obezbjeđenje ekonomske sigurnosti.Kvaliteti gradnje ovih objekata su različiti. Kod velikog broja objekata osnovnog stanovanja, prilikom gradnje nije vođeno računa o građevinskim standardima, a primjetna je ušteda troškova na armaturi, izolaciji, fasadi – sa ciljem investiranja u veličinu objekta. Posljedice su vrlo često loše izgrađeni i predimenzionirani objekti osnovnog stanovanja.

Sa druge strane, u Crnoj Gori su kao bespravni izgrađeni luksuzni objekti (hoteli, stambene zgrade) u čiju je gradnju pojedničano investirano više desetina miliona eura. Mada ne svi, ovi objekti uglavnom ispunjavaju građevinske standarde ili se u njih mogu dosta jednostavno uklopiti, tako da se najviše problema u legalizaciji (regularizaciji) neformalne gradnje očekuje kod objekata osnovnog stanovanja.

ZAKONSKO RJEŠAVANJE PROBLEMA

U skladu sa principima Bečke deklaracije o nacionalnim i regionalnim politikama i programima za neformalna naselja u Jugoistočnoj Evropi, Vlada Crne Gore je Strategijom o stanovanju 2011-2020, naglasila prioritet legalizacije nelegalno izgrađenih objekata. Strategijom je bilo zamišljeno da se ovaj postupak u načelu realizuje u formi izmjena i dopuna postojećeg Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata, a da se pojedinosti vezane za metodologiju i klasifikaciju sa posebnim osvrtom na prostorno planiranje, seizmičku stabilnost i energetsku efikasnost nelegalnih objekata - urede podzakonskim aktima. Međutim, nakon sagledavanja obima aktivnosti za realizaciju postupka, te socijalnog, ekonomskog i političkog aspekta procesa, došlo se do stava da je neophodno usvojiti poseban, specijalni zakon o legalizaciji nelegalnih objekata.

Prva verzija Nacrta Zakona urađena je tokom ljeta 2011 i dostavljena početkom septembra te godine, na izjašnjenje i komentare određenim stručnim subjektima.

Njegov tadašnji naziv: Zakon o regularizaciji neformalnih objekata nije bio dovoljno jednostavan za ovdašnji jezik, a takođe nije bio dovoljno jasno određen predmet legalizacije, odnosno koji objekti će biti obuhvaćeni tim postupkom.

EU LogoThis web site has been produced with the assistance of the European Union. The contents of this publication are the sole responsibility of Association for Democratic Prosperity - Zid and can in no way be taken to reflect the views of the European Union